中国长租江湖，四大派系分庭抗礼，自带基因，各有特质。

牛透社所做长租数字化调研，得到一个有意思的发现：长租赛道四大派系中介系、创业系、房企系、酒店系，在数字化建设、转型的路上也带上了所属派系的特点。

中介系：代表自如，由于管理房源规模巨大，数据之于资产管理的赋能效应明显；

创业系：潮派代表，比较会玩。比如其代表魔方最近推出了元宇宙魔方空间站，为租客提供了延伸的社交空间；

房企系：应细分为国家队和民营派，国家队成员注重安全性、合规性，天然地承担起租赁住房主力军的使命，如城方在建系统时会从大租赁战略的视角出发，民营长租企业如旭辉瓴寓则非常注重运营效率，用技术驱动提高投资回报率；

酒店系：自带会员管理基因，在会员管理体系的搭建和私域流量打法上有亮点。

长租经过 10 年发展，头部企业通过自建数字化系统，大量中小企业通过定制或是上 SaaS 系统，已基本完成信息化的过程。随着业务范畴扩大，业务场景迭变，头部长租企业正在经历一场快速且深刻的数字化转型过程，走向数字化和智能化掺杂迭代发展的路。

牛透社长租数字化调研第三篇，记录头部企业数字化建设简史和数字化转型进阶路。

2009~2016：

头部抢跑，完成 1.0 布局

租赁住房并非一个新兴的行业，只不过，2010 年之前，租赁住房房源以个人房东供给为主，未形成气候。

2009 年 6 月，魔方公寓首店在南京起步，魔方也被认为是中国首家连锁集中式长租公寓专业运营商。在接受牛透社采访时，魔方 CTO 常海松将魔方的数字化系统研发分为了 6 个阶段，其中 1.0 阶段的 OMS 版本完成于 2010 年~2012 年期间，基本满足功能和运营的需求，包括合同的录入管理、拆分支付账单、支付账单的管理、入住退房等基础的功能。

在魔方起步后不久，2011 年 6 月，作为自如官方网站的自如网上线了，4 个月后的 10 月 18 日，自如正式成立。当时对自如的描述是：“提供租房产品及服务的 O2O 互联网品牌”，对外发声时，相比长租公寓企业的定位，自如更愿意称自己为“城市居住服务科技企业”。

自如在接受牛透社采访时透露的一个数字让记者感到惊讶，其搭建数智化系统的团队人数超过了千人，超过牛透社这一系列长租数字化调研所访其余十几家企业数字化团队的总和。

在长租行业中，自如数字化系统的能力备受推崇，这与其技术能力相关，更与其运营规模所积淀的数字资产的赋能相关：自如为近 50 万业主、500 万自如客提供服务，管理房源超过 100 万间。

但是，自如数字化系统的第一个阶段与其他家没有太多不同：就是将整个线下的作业流程去做线上化的一个镜像，快速提升作业效率，让业务规模化地增长。

在 2021 年发布的《中国独角兽企业研究报告 2021》中，上述两家跑得较早的企业自如和魔方正是长租公寓行业入围的两家企业。

除此之外，两家酒店系长租企业的代表——窝趣和城家的成立也在这一时期。

窝趣成立于 2014 年，现属于锦江集团控股企业铂涛集团旗下。窝趣公寓北京分公司总经理苏望进曾是大厂程序员，却放弃了当时很多求职者梦寐以求的工作选择进入酒店行业，并于 2014 年加入窝趣。

窝趣的数字化系统 1.0 版本正是在他的主导下搭建起来的，历经了把酒店的 PMS 系统拿来即用，而后搭建烟囱型系统——“今天想要一个前台管理系统，明天想要一个会员系统”的阶段，后发现系统累加起来以后，很多系统使用效率并不高，然后又开始剥离大前端跟大后端，搭建起了底层的技术平台。

而华住旗下的城家则比窝趣晚一年成立。虽然背靠华住集团这个强大的平台，但城家 CTO 刘强在接受牛透社采访时表示，当时城家并没有用华住的 PMS 系统，而是打造了自己的 CAS 系统。原因在于，“酒店和长租公寓是两个完全不同的领域，业务属性的不同决定了两个行业系统功能的差异化”。

同在这一阶段成立的还有创业系的另一代表、2014 年成立的乐乎，其经历了去 SaaS 化而后自研系统的过程，牛透社此前报道过（详见：《从上 SaaS 到去 SaaS，长租企业的抉择｜长租数字化》），在此不再赘述。

 2016～2018:

民营房企系崛起

2016 年，是中国房地产行业发展史上一个重要的年份。

那一年，楼市经历了一波“过火”的行情。年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调，此后多次中央层面的重大会议都曾提及“房住不炒”。

其后的 2017 年，“租赁住房”成为最重要的关键词之一，再之后的 2018 年则成为租赁市场从口号到落地的关键一年。而且，2017~2019，3 年政策猛药，屡次强调房住不炒、持续深入限购限贷、全面落实健康发展的长效机制让楼市过热的地区逐渐转凉。

房企们终将要接受这样一个结果：房地产黄金十年结束，传统房地产开发的时代终将结束，未来存量房市场的发展空间更广阔。而作为存量房市场（或称持有型物业）的其中一个赛道，长租公寓是对存量房市场进行盘点和整合的一种业态，加之近年国家政策利好及各地落地政策频频出台，长租公寓再一次站在了风口上。

以万科、金地、龙湖、旭辉、中骏置业、合景泰富、碧桂园、招商蛇口、朗诗等为代表的房地产开发商纷纷涉足长租公寓业务。

此次接受牛透社采访的房企系长租企业均成立于这一时期：朗诗寓成立于 2016 年，旭辉瓴寓、碧桂园文商旅长租和中海长租都成立于 2017 年，保利长租的成立时间则比它们晚了 1 年多，直到 2018 年中才成立。

与那些曾经狂飙突进风光无两，而今已经在长租江湖销声匿迹的玩家相比，房企系们的行动显得稳健很多，企业一把手也意识到，长租需要回归本质。如旭辉瓴寓 CEO 张爱华接受不同媒体采访时都说过，随着资产的沉淀，实现短周期内的运营价值和真正的利润回报越来越难。

解局的办法是企业需要有领先的运营管理能力。它们很快找到了数字化这一驱动力，希望用技术驱动来提高投资回报率。

旭辉瓴寓信息化负责人高文厂在接受牛透社采访时称，旭辉瓴寓的整个系统包括十几个子系统，主要覆盖在两端：投资端和运营端。投资端最核心的是投资决策系统和资产管理系统。运营端则是支持营销和运营业务。前者重在数据赋能，后者则侧重于降本提效。

碧桂园文商旅长租同样是在 2017 年底碧家国际社区品牌发布时就开始数字化架构搭建。

其长租公寓事业部负责人如此看待数字化之于长租公寓的意义：“通过数字化，实施‘互联网+租房’的管理方式，做到住户管理、房源管理、物业服务、社区服务在一个平台上实现，对于租客来说，找房、预约、看房、签约、支付、在住服务、退租的全流程线上服务体验会更方便、快捷、透明；对于内部管理上来说，能够为企业在营销、服务、能耗管理、财务等方面充分赋能，提高管理颗粒度和服务品质，解决住房租赁管理难度大，服务不及时等问题，及时获取大数据支撑运营销售策略调整，更好降本增效。”

2017~现在：

大租赁社区新课题

就像上文提到的，2017 年“租赁住房”成为重要的关键词之一，其原因在于，正是在 2017 年，国家批准北京、上海等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。其中，尤以上海最为突出，其主要推出国有建设用地出让土地，并将其指定为纯租赁用地，即 R4 租赁用地。与其他城市的租赁用地相比，上海 R4 用地权属清晰，后期更有利于通过 REITs （不动产投资信托基金）退出。

2020 年，住建部明确将重点探索大型租赁社区，也宣告大型租赁社区时代来临。

大型租赁社区：拥有 1000 套以上房源的租赁住房物业集群，关注人本化、生态化、数字化价值，配套多业态融合，构建满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条甚至于全生命周期需求的租住生活共享空间，提供的是一种生活方式，能从实质意义上为“租购同权”提供保障。

旭辉瓴寓投资总监金炜着重研究租赁社区并且有丰富实操经验，深度参与了上海第一块 R4 用地建成的张江纳仕国际社区一期的代运营。

他指出租赁社区三大痛点：定位之难、定价爬坡之难、运营管理之难，并认为，大型租赁社区的运营，更需要考验运营方对于组织体系的搭建以及 IT 系统的支持。

打造大数据互联网平台，从项目获取、定位、营建到正式销售、运营、维护、服务等，通过可视化数据追踪，实时把握每一个动态节点，实现效率与效益的平衡，是提高效率、优化成本、掌握客户大数据、衍生平台化价值的核心。

从 2020 年陆续有租赁社区推出，迄今租赁社区的发展依然是新鲜事物，再细化到数字化系统这一业务模块，更是探索之中尚无定论。牛透社此次调研，两家企业城方和朗诗寓对于租赁社区系统打造的经验，可为行业提供借鉴意义。

上海城方租赁住房运营管理有限公司（以下简称“城方”）是上海地产集团租赁业务专业化、市场化运作的运营服务公司，目前在上海运营服务了 13 个租赁社区，累计管理房源超 1.5 万套，部分租赁社区的套数均在千套以上。其国企的背景也让城方在打造数字化系统时站在了更高的视角上。

在调研交流中，城方向牛透社表示，过往的地产开发其实属于资源类行业，对于数字化的诉求并不那么强烈，但从房地产商品住房到租赁住房转型，房子由卖转租，其实是转为消费服务的概念了，这个时候恰恰就需要互联网和数字化的应用来面对消费者。

城方提到两个核心的点：

1. 上海是海纳百川的城市，提出 2035 要建成卓越全球城市的目标，需要丰富的居住服务和良好的租住文化来引才、留才。在这个过程中，数字化系统会起到很重要的赋能作用，比如通过数据挖掘、分析给客户提供适配的服务，让租房者热爱租房的生活方式，改变租房的观念，提升消费的能级，这样可将更多的上海需要的人才留下来，安居宜居，也能为城市创造更多价值。

2. 系统在最初打造的时候就考虑到承担部分政府的功能，并且着眼于长期性。管理的不单单是房源，还有人口、社区服务、其他生活消费业态，以及公司的中后台管理。“这是非常复杂的、综合性的管理诉求，管理界面和要求的深度是完全不同的，未来还有可能和政府相关部门不同的管理界面做对接，所以从系统初始规划研发开始就全面考虑了未来的扩展空间，以便于后期去完善这些管理要求”。

大型租赁社区往往涉及到业态的融合，除了社区商业以外，有的社区还加入办公空间。大部分运营商是把各业态的系统分开打造，而朗诗寓的实践是把不同业态的系统整合在一个系统之上。

朗诗寓 IT 开发部负责人彭祥用“既独立，又统一”来描述。他认为，从“人”的视角来看，租客既有可能是公寓的客户，也有可能是联合办公空间的客户，所以在系统打造时，可以作为一个独立的子模块去赋能业务，帮助其管理好自己的客户，但是在整个朗诗寓的大体系里，这些数据也是统一的。

这样的好处在于不会造成数据的阻隔，能够统一管理客户，并在后续不同区域不同业态的营销上充分赋能。举例来说，现在企业很重视通过社交网络如抖音、小红书来引流，但是过来的可能是同一个客户，ID 号却可能是不同的，“生态墙”的拆除过程并不容易，因此在同一个企业内部的系统打造时，就考虑到了这个问题，不再造成数据的区隔。

“举例来说，朗诗寓的租户在离开我们的社区以后，可能会去买朗诗地产的房子，未来还有可能成为我们养老社区的客户，所以在系统中对客户做标签管理，在整个生命周期里产生有针对性的关联，这些都是需要去通过技术手段实现的。”朗诗寓营销管理部负责人马鹏补充。

而这对房地产企业破除数据孤岛难点同样有启发。

从当下到未来：

大资管时代的数字化转型

回顾长租这 10 年发展，有过高光，经历过低谷，而后回归理性，当下更多用资管的视角和逻辑去发展。资管涉及到投融募管退整个生命周期，数字化系统在不同的节点上如何赋能、支持业务？这是此次长租数字化调研，牛透社问的一个问题。

找寻答案的过程，牛透社发现了不同企业数字化系统发展的不同阶段。

如有的长租企业目前主要偏向于运营层面的数字化建设，主要包括常规运营方面的运营效率提升、租客及门店安全管理、业务经营异常风控等。

而头部企业比如自如则实现了智慧化的运营和智慧决策。自如合伙人、自如资管总经理孟月表示，数智化系统依赖于动态实时的数据体系支撑，以及强大的互联网中台能力，才可以在决策、建设、运营、退出各个时期提供更加智慧化的决策。如通过自如的系统可以看到区域的租金水平、出租率水平、周转周期、客户特征等，这些数据可以有效、快速、精准地帮助决策和判断。

举例来说，当自如和投资人谈论上海青浦区其中一个小区的楼盘是不是值得拿的时候，其系统数据可以给出很准确的判断，让国外的投资人也非常惊讶，表示这是很多商业地产机构都做不到的。

对于旭辉瓴寓而言亦是如此。因为投资阶段的判断，一点偏差都有可能导致资产价值判断的重大失误，尤其是资产投入类的决策判断。这时候，技术驱动对于精准决策的意义就凸显出来了。

目前旭辉瓴寓自开发的投资决策系统，可实时监控市场供需情况，覆盖主流市场房源达到千万间级别，总数据量上亿，结合自研的人工智能算法，实现精准定价。

另一家长租独角兽魔方当下则着重发力智能化。其自研了集团日常门店运营中的智能硬件，虽然说智能硬件的使用早在几年前就开始了，但常海松认为，并非用了智能硬件就是智能化，相比硬件配置，更重要的是智能分析，通过大数据、算法和 AI 去减少人工干预的比重，实现无人操作的工作场景。

比如魔方通过智能门锁及其系统，可以通过模型和算法自动地分析出房间多少定价更符合市场要求、租客要求以及集团的管理要求，自动地同步到定价系统中，这同样是资管链条中重要的一环。

而城家的智能收益管理系统橙小盈通过三个模块：市场智能调研、智能经营分析及长短租收益调节，同样能做到智能定价，实现房间一房一价。

还有对于每家企业而言最重要的一环：营销，各家基本上都开始探索私域流量的玩法，原因在于：贝壳、58 等的流量越来越贵，企业需要解决渠道“卡脖子”问题，建立运营商护城河，来满足降低成本和客群精细化运营的需要。

殊途同归的是，各家企业目前大多形成了一套“全民营销”的玩法，从本质上来说，各家的玩法并无实质性差异，核心在于分成机制。如城家自主研发的长租行业私域流量营销平台橙小推最近还获了一个奖，其“推客计划”通过精心设计的奖励机制调动全民参与热情。而奖励机制如何用系统、技术去连接、赋能，正是数字化系统与业务场景无缝连接的最好体现。

篇幅所限，上面提及的各要点涉及的细节不在此一一列举。此处上预告，牛透社长租数字化调研告一段落，调研成果将集结形成报告并在近期发布，以上涉及的细节也将会在报告中呈现。敬请关注！

结语：

两点提示，一个遗憾

都说产业互联网的下半场已经到来，其实中国房地产的下半场亦然。有意思的是，长租正是中国房地产下半场会持续、大力发展的一个行业，并且，它在一开始发展，就天然地与互联网、数字化技术相结合。因此，去看长租数字化起步、转型的过程就显得尤为有意义。

采访完这十几家长租企业的 CIO，牛透社发现一个有意思的现象，就是他们原先大多是在消费互联网领域。于是牛透社记者问了一个问题：你们来到长租，会有不适应吗？如何调整？

以下是魔方 CTO 常海松的回答：IT 人员融入到一个新兴企业，要做定位、心态、认知的调整。比如魔方有规定，每个月必须有固定打卡日去到门店值班，同时要完成月度接触或沟通租客的数量指标，通过和租客的交流深入到一线，真正去了解业务的难点和痛点，才能作为一个合格的体验者，掌握在系统功能开发中的话事权。正是这样的行业历练，让魔方在公寓运营的各个环节积累了丰富的经验，并在数智化进程中演变出一套数字平台管理系统，360° 赋能公寓运营管理，全面进入了数字化、智能化管理时代。

另一个提示则来自于专注于住房租赁领域的自媒体平台“寓言不止”创始人占昌军，他认为，无论对于第三方长租 SaaS 还是长租企业自身的数字化搭建，它们为长租房行业提供的远不止是工具，而要以工具为导向，偏向具体解决方案。把更好的经营能力收敛归纳为解决方案输出出来，提升整个行业的经营效率，从而成为行业必备的生产资料。而“为行业提供切合痛点的运营解决方案，而不只是‘工具’，自然需要对行业进行深耕与积累，高效地对传统业务以及新业务赋能，助力长租企业数字化运营创新升级”。

就在这篇稿件发布之前，牛透社获悉，乐乎将原先的运营中心和互联网中心两个部门合并，更名为：数字化运营中心，正式步入了运营线上线下一体化战略。该中心负责人田浩表示：二合一的目的就是把乐乎最核心的运营体系、规范和标准进行线上化驱动，提高业务经营效率。“技术是实现这一切的手段，但运营才是最终目的。”是为占昌军观点的注脚。

此次调研也有一个遗憾。地产系长租的龙头，无疑是万科泊寓。其已开业房源为 16 万间，远超第二名龙湖冠寓 10 万间的开业房源规模。牛透社联系到了泊寓的品牌，但在慎重考虑之后，泊寓方面给予的回复是：其数字化工作还在修炼内功的阶段，可能不能给予行业更有针对性的建议，只能等待时机再与外界沟通。

在尊重企业意愿的同时，牛透社也希望更多企业能够加入探讨，毕竟数字化是一个过程，而这样的探讨也许会让这个过程走得更顺利。对长租行业如此，对其他行业亦然。