雅居乐的成本管理已经做到这个程度了，难怪轻松破千亿毛利还超40%！

虽然很多房企都觉得今年日子难过，甚至一些百强房企深陷危及，但依然有不少房企实现了较好的销售业绩增长。

可是，明源君注意到，有些房企销售业绩增长了，却陷入了另一个怪圈——增收不增利。这是因为在冲规模的过程中，成本未能得到较好的控制。

利润=收入-成本。因此，大部分房企都对成本管理高度重视。事实上，但凡上了一定规模的房企，在成本管理上，早就可以实现可知、可控……

然而，近年来，行业发生了很多新变化，政策层面，有限价、竞自持等；行业层面，高周转成为基本功，收并购和合作开发不断增多；企业层面，标杆房企在继续做大做强住宅开发的同事，还积极探索商业、旅游、养老地产等新业务。过去的成本管理思维、方法和落地工具已经无法适配当前的业务场景。这也是当前，一些房企陷入增收不增利困境，甚至成本失控的重要原因之一……

面对新的形势，房企急切需要走向全成本、标准化、合约管控、供应链分离、业财一体等新的成本管理模式……

明源君注意到，在这块做得好的房企，往往能够实现增收又增利。比如雅居乐，去年突破千亿规模，今年前10个月就破千亿，同比增长28.2%，完成全年销售目标1130亿元的近九成。得益于其完整的成本控制体系，雅居乐的利润表现也很亮眼，17华润18年两年毛利率均超过了40%，远优于行业平均水平，今年上半年略有下降，但仍处于TOP20的平均水平线上。

下面，我们首先剖析当前标杆房企在成本管理上面临的挑战，然后展示以雅居乐为代表的标杆房企的解决之道。

限价、合作开发、多元业态发展

标杆房企的成本管理也面临挑战

过去，县城、乃至部分地级市的本土房企，基本是不上系统的。因为规模小，物理半径就那么大一点，老板开个车就能轻松把各个项目转悠一圈。

可是，随着近几年去库存、棚改货币化等助推三四五线楼市大好，不仅碧桂园、中梁这类企业规模快速扩张，本土中下房企也分享到了巨大红利。

规模一大，光靠人就管不住了必须上系统。由于这些本土中小房企之前的成本管理就很原始和粗放，因此上了系统之后，效果往往特别明显……

可是，对已经走在前列的规模型房企来说，过去领先的成本管理体系，反而显得落伍了。一是其思维可能已经更新，但落地工具还没更上，中小房企一上来用的就是最新的落地工具；二是标杆房企除了住宅开发，还有其他各种新业态在逐年增加，成本管理更复杂。主要表现为以下几个方面：

一、业态多元化，全成本管理更加困难

2010年以来，增量开发的利润水平出现了趋势性回落，房企的毛利润开始向社会资本平均回报水平回归，即便是第一梯队的房企也不例外（如下图所示）。增量开发这个市场，没有以往那么赚钱了！

TOP20房企销售利润率（资料来源：Wind、明源地产研究院）

当然，相比于整个行业，头部房企依然是不错的。一方面，其企业自身内部的管理不错，另一方面他们的合作伙伴也很给力。之前企业之间的竞争，已经转变为生态链之间的竞争。

因此，标杆房企的成本管理，早已从项目成本管理，转向全成本管理。不过，理念是一回事做到又是另一回事。

事实上，要做到全成本管理的困难不小。就明源君调研了解，即便是标杆房企，在具体落地上也存在诸多困难，比如全员没有成本意识，缺乏完整的成本管控体系，即便体系搭建起来但到了落地工具上，三费、投资、甲供材、设计变更等缺失，也导致美好的设想不能较好地落地。

近年来，规模型房企除住宅开发外，还积极寻求转型，在文旅、养老、装修等领域展开探索，使得全成本管理变得更加复杂。

二、线上与实际不符，面对业务变化无法快速响应

部分房企克服重重困难，坚定推动集团各业态的全成本管理，但在实际操作中依然面临诸多问题，最突出的是面对业务变化不能快速响应，由于线上与实际不符，需要做大量重复性的工作。

以下是明源君调研了众多房企之后，归纳出来的，普遍存在的问题。

标杆房企Z的老总就告诉明源君，该公司的成本系统2010年就上线了，走在同规模众多房企的前列，也取得了良好想过。可是，随着公司发展，成本业务管理越来越趋向标准化、精益化、智能化、实时化，系统为适应业务管理的升级，只能不断的通过定制开发解决业务的需求，系统框架支撑愈发困难，代价与风险剧增。

三、战略落地与决策支持数据难以获取

明源君调研过程中发现，很多房企的成本部门大倒苦水：除了我们部门和老板，公司其他部门和同事都缺乏成本意识。

然而，其他部门的的观点却截然相反：不是我们没有 成本意识，而是缺乏完整的数据，在做决策时使用。

真正的全成本管理，不是拿了地之后才开始，而是拿地之前就要开始筹划。一块地，适合做什么样的产品，要用哪些供应商……可是，现实中，拿地时，投拓总或老板往往缺乏决策支持工具与数据支持。

且不说目前大量房企缺乏完整的成本数据，如果要输出的话，还需要加工才行。为应对快速变化的环境，公司的架构调整往往比较频繁，更是增加了这一难度。

某标杆房企N的成本总就告诉明源君，实践证明，依靠大数据而非拍脑袋决策，可以极大地降低风险，可是目前公司的数据输出大都靠报表，存在部分数据不全，需要人工线下加工与合并。这还不算什么，顶多就是多花点时间。更要命的是，公司出于战略需要，将战略集团独立出去运营了，导致供应链数据根本无法获取。

因此，N企老总表示，虽然很羡慕有房企可以依靠数据，科学做来年的规划，但以公司目前的状况，还有距离。

线上线下统一标准

用大数据赋能决策

实现全成本过程精细化管理

房企成本还有很大下降空间

标杆之所以成为标杆，不只是销售额位于前列，而是在管理理念、方式上也位于前列，前者只是后者的一个结果。成本管理同样也是如此。雅居乐、保利等标杆房企，之所以销售规模和利润都保持良好的增长，与其与时俱进的成本管理密不可分。

一、全成本过程精细化管理，实现成本过程处处可控

相比于不少房企的成本管控只由成本单个部门负责，方式是把控合同签订和合同变更，标杆房企早已基于经营视角，建立全员、全过程和全动态的成本管控体系。

全过程、全动态的管控，是指通过对目标成本的合理分解（合约规划、采购、合同），实现成本执行过程的有效控制，目前标杆房企的实践包含的核心环节如下：

1，控目标成本

在现有的管理框架下（组织、流程），基于经营目标，通过多部门配合，合理控制成本结构，结合客户敏感点进行成本投放，制定出合理的目标成本。

2，控采购过程

基于合约规划的采购控制，做到“无规划、不采购”。在采购招标过程中，合约规划对采购计划、标底价、回标价和定标价进行相应强度的控制，保证不偏离合约和目标。例如，某房企就要求标底价审批时必须低于合约规划金额，否则先要调整合约规划金额，才能审批通过标底价。

3，控合同签订

基于成本科目和合约规划的成本、合约双管控，分为超科目规划金额控制和超合约规划金额控制，当合同金额超金额控制时，必须调整相应的合约规划才可以进行签约，做到“无规划、不签约”。

4，控动态成本

动态成本管控，主要是做好动态成本的PDCA闭环管理，并兼顾好过程中的难点控制。

首先，明确动态成本管控规则，即标杆企业一般会建立的一个动态成本预警网，这代表公司对项目动态成本进行控制的目标；

其次，在过程中对动态成本影响最大的合同签约和合同变更进行控制；

最后，每月进行一次成本月度回顾，一方面掌握现状、监控动态成本，同时也预测未来成本的发生趋势，做好必要的调整或纠偏措施。系统提供相应的动态成本监控功能，实时监控动态成本偏差率、变更率等情况。

5，控付款

对于付款，基于合同付款计划、产值申报、发票和资金情况做好合理安排，加强资金支出管控，保障资金有效周转。

借助明源智慧成本中的全成本过程管控模型，通过事前预测、事中管控和事后复盘，房企可实现项目从客研到复盘的全周期成本管控，实现成本管理“精细化”。

▲全成本过程精细化管理模型

二、线上线下统一标准，支撑多业态、差异化管理

针对业务变化不能快速响应，线上与实际不符的问题。同样可以通过梳理，并匹配相应的落地工具，进行改进。

 比如，过去，成本系统只有一套科目体系，不能满足多元化发展。产品开发不同，科目不同，需要标准科目&合约库支撑多业态、差异化管理。

对此，可以通过建立大而全的成本科目库，各项目科目选择性引入，支撑多业态，多项目差异化管理。

 此外，还可以在科目维度基础上，增加合约库维度管控，依赖合约库与科目库关系映射，更好的解决上述问题。

同样的，针对过去采取虚拟组团的方式进行公建产品业务处理，与实际管理不符，完整的成本信息需要进行数据合并与处理的问题，取消虚拟组团，按照实际发生进行组团管理，实现合同成本跨期分摊、公建产品跨期分摊、公建预独立等。

三、汇聚大数据，通过智能算法赋能场景，优化成本

将业务和管理前置是风险管理与进度控制的有效对策。“前置、前置、再前置”，正成为成本管理、控制和优化的必然趋势。

前置能够帮助企业更好地实现成本策划，但成本策划要求企业在管理上实现标准化，也要求企业能够逐步积累数据，如此才能通过大数据辅助决策。

雅居乐通过明源云的全新智慧成本3.0解决方案，不仅有效推动管理的标准化，也积累了大量相关数据，有效提升了前置策划与管理的质量。比较典型的系统功能是，合约规划实现模版库，建造标准利用系统固化，供应商快速网络寻源等。

当然，即便自身各个部门的数据可以打通，但仅有企业自身的数据，依然是一个孤岛。明源智慧成本解决方案提供的多种“大数据”不仅包括企业内部数据，还有行业数据以及社会数据，助力房企提升决策能力。

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其中，企业大数据包括供方大数据、价格大数据、招投标数据、履约大数据和成本数据库等。同时，明源融合行业、政府和第三方开放数据，建立供方档案画像，丰富企业内部供方数据，形成更全面的供方评估信息。行业大数据由明源云采购平台提供，内容涵盖供方、材料、价格、工程和质量等。社会大数据主要是国家公布的信用大数据、造价大数据和质量大数据等。

小结

2019年，地产科技是一个热词。明源君认为，这跟行业的变化密不可分。因为房地产行业的暴利时代结束了，企业必须要苦炼内功，向管理要效益。而管理理念要落地，必须借助科技工具。

成本数字化转型只是地产科技的一个小点，但至关重要。

哪家房企能够像雅居乐一样，在成本管理上做到“成本策划增效益、精细管控降成本、内外互联提效率、数据算法助决策”，率先实现成本管理的数字化转型，就能在竞争中占据更大优势。