文 | 吴林 牛透社

这是新冠疫情发生后的第三个春节，有人响应号召“就地过年”，也有人选择回到家乡和亲人团聚。但不管是何种选择，“回家过年”都是中国人每年此时共同的心愿。

房子不能与“家”完全划等号，但房子是“家”的载体，因此，哪怕房地产从黄金时代一路下滑到了青铜时代，但不管是从国家一再确认房地产支柱地位这一信号来看，亦或是从房地产拉动经济的实际作用这一角度来看，房地产都不会一直处于冰河期与寒武纪，而是会越过冬季，春暖花开。只不过，告别“野蛮生长”、狂飙突进的时代，它将回归居住的本质，而这与我们心中对美好生活的期许将更为契合。

下面是 2022 年不动产数字化周报第③期。

政策

央行 2022 年货币信贷工作会议明确支持房企合理融资需求

1 月 24 日，央行召开 2022 年货币信贷工作会议。此次会议明确，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强预期引导，支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房人合理住房需求，加大住房租赁金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展。

此前，央行已经在 3 天内连续用金融手段开闸放水，加大银行体系流动性。

1 月 17 日，央行发布公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日开展 7000 亿元 MLF（中期借贷便利）操作和 1000 亿元公开市场逆回购操作，两者中标利率均下降 10 个基点，降幅超出市场预期。

1 月 20 日，1 年期 LPR（贷款市场报价利率）下调 10 个基点，5 年期以上 LPR 下调 5 个基点。5 年期以上 LPR 是 21 个月以来首次下调。

另据路透援引知情人士报道称， 中国正在起草规定使开发商更容易动用托管账户中的商品房预售资金，这是缓解地产行业严重资金短缺的最新举措。知情人士表示，新规将帮助开发商履行债务、向供应商付款和进行融资操作。中国目标最早在 1 月底推出这一新规，以防止更大范围的危机 。 

此外，据证券日报报道，北京、上海、深圳、广州、苏州等多地个人住房按揭贷款利率已经相应进行了调整，同时，也有银行下调了上浮基点，首套房按揭贷款利率最低降至 4.9%。

点评：当前楼市趋冷的主要原因是市场需求降低，因此，对购房者最好的消息应该就是 LPR 下调了，这有助于激活合理住房消费需求，活跃交易行情。而大部分房企当前急需解决的问题是维持资金链的稳定，5 年期 LPR 下调，会鼓励房企愿贷敢贷，激活投资和新开工意愿。钱根放松，有望缓解房地产市场压力。

住建部：全年筹建保障性租赁住房 240 万套/间 

1 月 20 日，全国住房和城乡建设工作会议研究部署了 2022 年工作，特别强调要重点抓好八个方面工作。

其中提到，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房 240 万套（间）。除此之外的重点工作还包括：实施城市更新行动；落实碳达峰碳中和目标任务以及推动建筑业转型升级。

涉及租赁住房，央行也明确提出，要加大住房租赁金融支持。

点评：敲黑板划重点，租赁住房、城市更新、碳中和、建筑业转型升级在未来的一段时间内将是不动产领域的重点，SaaS 厂商们可以在其中寻找机会。

国家统计局明确房地产继续平稳运行的导向，提出四个平稳发展的支撑

1 月 17 日，国家统计局在国新办举行的 2021 年国民经济运行情况新闻发布会，明确了房地产继续平稳运行的导向。此次会议提出的四个平稳发展的支撑值得关注，分别是：城镇化优势、供给端的优化、因城施策的效应、房地产稳增长的能力。

一一分析：

1、城镇化优势

城镇化背后有三个重要动力。第一、城镇化率继续在提高，2021 年末城镇常住人口比 2020 年增加了 1205 万人，即依然有人口红利。第二、流动人口规模在继续增加，2021 年全国流动人口规模为 3.8 亿人，相比 2020 年增加了 800 多万。若考虑到人户分离的人口，那么购房需求会更大。第三、包括改善性住房在内的购房需求会积极释放，尤其是在金融政策支持的情况下更是如此。

2、供给端的优化

供给端优化的优势包括：第一、从产业结构看，包括房地产业和建筑业的增加值，加起来可以达到 GDP 的 14%。第二、从房屋类型看，包括场租费、保障性住房、商品房和保障性租赁住房等住房体系不断完善，新的发展模式在探索中成型。从这两点看，当前供给端的结构不断优化调整，将更好促进房地产市场的平稳健康发展。

3、因城施策的效应

此次会议对于因城施策的效应给予了肯定，即房地产属地性很强，因地制宜发展十分重要。第一、因城施策是基于三稳目标而进行的，坚持这三个原则进行调节，促进了行业的平稳发展，也保障了正常的居住需求。第二、对于中低收入群体住房和老旧小区改造给予了支持，这也有助于促进房地产的平稳健康发展。总结来看，既要从行业的角度促进稳定，也要从特殊人群和住房的角度促进稳定。

4、房地产稳增长的能力

此次会议明确了房地产增长对于经济增长的拉动作用。第一、房地产业增长值拉动了整体经济增长 0.4 个百分点。第二、建筑业商务活动连续 10 个月保持在较高的景气区间。此类表述充分说明，从宏观经济的大环境看，房地产稳增长的优势是比较明显的，除了其自身的稳定外，也进一步促进宏观经济的稳增长。

点评：此前有观点提到房地产发展的城镇化红利和人口红利已经消失，但从城镇化率的水平来看，人口红利依然存在。问题是，怎样才能提供新城镇人群买得起、住得好的房子，以及通过加大租赁住房的供给让住有所居。此外，不动产行业有“隔山如隔行”的说法，房地产地域性极其鲜明。SaaS 产品是否也要带上地域性标签，暂且将这个问题抛出来，等待求解。

房企

国资房企开年密集发债

据《时代财经》报道，据不完全统计，截至 1 月 19 日，国企、央企及具有国资背景的地方城建平台成功发债或公布融资计划近 100 起，合计融资金额超 1900 亿元，债券品种包括 ABS、私募、小公募、超短期融资券等。从用途看，募集资金多用于“借新还旧”及补充流动资金。

相比之下，民营房企的融资阀门还未有明显的打开迹象。1 月以来，仅有龙湖、星河实业等几家房企公布了发债计划。

近百起募资中，地方城建平台占比超 8 成，发债规模也较大。其中，单笔超过 50 亿元的融资共 10 宗，7 宗由地方城建平台发行，如广东省广晟控股集团的小公募为 150 亿元，广州产业投资控股集团的小公募为 100 亿元，天津滨海新区建设投资集团、福州城市建设投资集团各发债 60 亿元。 

点评：看到国内节能门窗第一股嘉寓股份 1 月 26 日发布 2021 年度业绩预告称，受恒大商票违约影响，预计 2021 年净亏损最多达 14 亿元。唇亡齿寒，现金为王，过去房地产日子好过时，供应商热衷于宣传和哪些大房企达成了战略合作，以后，供应商的 PR 重点恐怕将变成和哪些国资房企达成合作以及是否及时回款。对于 SaaS 厂商亦然。另外，以下暴雷房企名录

中海、建发等国资房企加大收并购力度 

随着部分企业出现流动性风险，为避免债务违约问题，不少企业都选择以出售项目的方式回笼资金。

政府层面也出台不少鼓励房企间收并购的政策。2021 年 12 月 20 日，央行和银保监会要求，鼓励银行做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务；2022 年 1 月 13 日，央行再次强调要持续防范化解金融风险，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。

1 月 24 日，浦发银行在中国债券信息网发布 2022 年第一期金融债券发行结果公告，发行规模 300 亿元，期限 3 年，票面利率 2.69%。其中品种二为房地产项目并购主题债券，募集资金用于房地产项目并购贷款投放，规模 50 亿元，认购倍数 1.79 倍，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

由于销售市场下行的问题，房企对于收并购整体呈比较谨慎的状态。出手收并购项目的企业多是央企、国企。目前，得到金融机构支持、发行并购票据的也是央企和国企。

1 月 26 日，央企招商蛇口和厦门国资房企建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。其中，建发募资 10 亿元，4.6 亿元用于并购 2 个标的房地产项目公司股权；招商蛇口发行金额为 12.9 亿元，全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。

1 月 24 日早，雅居乐集团公告称，拟出售广州利合 26.66% 的股权予中海地产，总代价约 18.44 亿元，含 4.64 亿应付贷款。广州利合为 “广州亚运城”项目公司，雅居乐、中海、富力、世茂分别持股 26.66%、20%、26.67%、26.67%。

1 月 24 日晚，世茂集团公告称，将持有的广州亚运城项目 26.67% 的股权也转让给了中海地产，交易对价 18.445 亿元，含 4.64 亿元应付负债。

同日，澎湃新闻报道，上海融创将常州融誉置业（开发如皋地王地块）59.03% 的股权转让给了合作方建发房产，一同退出的还有陆家嘴国际信托（持股 16.48%）。

此外，德银发表报告指，华润置地利用市场低迷的时机在 2021 年补充土地储备，为 2022 年之后提高市场份额和销售铺路，预料目前杠杆率较低的国企，如华润置地等未来将有更多收购机会。

点评：未来 SaaS 厂商肯定要站队央国资背景的房企，但是央国企在数据安全等方面有更为严格的要求，SaaS 厂商要如何面对这一变化和挑战，还需要探索。

海外视野

PlanRadar 完成 7000 万美元 B 轮融资，将数字化管理带入房地产行业

据 Techcrunch 报道，总部位于维也纳的初创公司 PlanRadar 日前宣布获得了 7000 万美元的 B 轮融资，将用于数字化建筑和房地产项目。PlanRadar 专注于为客户提供建筑和房地产项目的数字化管理和交流平台。本轮资金由 Insight Partners 和 Quadrille Capital 共同领投，该轮融资还吸引了现有投资者参与，包括 Headline、Berliner Volksbank Ventures、aws Gründerfonds 和 Cavalry Ventures，以及新投资者 Proptech1、Russmedia 和 GR Capital。

PlanRadar 联合创始人兼联合首席执行官 Ibrahim Imam 表示：“我们的使命是让建筑和房地产更易于管理，我们已经证明，全球市场对我们的技术有着巨大需求。”Insight Partners 负责人 Thomas Krane 表示：“PlanRadar 正在将全球建筑和房地产行业带入数字化的未来。”

点评：PlanRadar 是一家怎样的公司？其技术和模式是怎样的？之后牛透社将为大家解析，敬请期待！

企业动态

哈工大大数据集团与北京城建集团达成战略合作 

1 月 27 日，北京城建集团与哈工大大数据集团签署了战略合作框架协议。根据协议，双方将在项目开发、建设、商业管理及运营等方面开展合作。

哈工大大数据集团成立于 2016 年 11 月，所属行业为信息传输、软件和信息技术服务业。其业务涵盖智慧城市、智慧农业、智慧小镇、智慧教育、智慧医疗、智慧交通、智慧金融、智慧环保、人工智能等多个领域，并通过战略合作打造大数据行业整体产业链，构建起完整的大数据智慧生态体系。

点评：智慧城市、智慧小镇、智慧楼宇的确是不动产和数字化结合的热点方向，但需警惕挂上“数字化”的名号再造一场虚假的繁荣，别忘了那些曾经轰动一时的小镇如今凋敝的景象！

海晨股份携手腾讯云、数势科技打造一体化供应链 SaaS 平台 

1 月 28 日，江苏海晨物流股份有限公司发布公告称，与腾讯云计算（北京）有限责任公司、北京数势云创科技有限公司在深圳签订了《框架合作协议》。

协议约定，凭借腾讯云强大的一体化云端服务能力，数势科技提供大数据和智能算法方面的能力，以及海晨股份在一体化供应链管理领域的业务场景、系统、知识积累，整合三方优质资源，打造一体化供应链 SaaS 平台。

点评：看起来，这是物流企业的事件，似乎与房地产没啥关系。但别忘了，如今不动产与产业结合的趋势越来越明显，物流地产已经是很多不动产企业发力的方向。

结语：

本期周报就酱。最后，祝大家 2022 虎年健康、顺遂、随喜。新的一年，让我们一同见证和推动不动产数字化的进程吧。