顾问观察|聚焦疫情“黑天鹅”笼罩下的房地产 探大湾区区域表现

疫情“黑天鹅”突如其来，令部分行业难免陷入“冰封期”。消费、投资、出口“三驾马车”趋缓，前不久恒大研究院发布《疫情对中国经济的影响分析与政策建议》指出，消费和投资所受冲击尤为严重，其中“地产行业基本停滞”。据悉，北京、福州、广州、成都等多售楼处“门可罗雀”，中原地产研究中心统计数据显示，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间下跌95%。

房地产市场变化，客户关注何处？房企投资风向在哪里？互联网+时代，房企“线上+线下”渠道销售如何“云端”推广？……本期话题聚焦大湾区地产表现与大家探讨一二：

疫情对2月份经济造成较大影响，2月份非制造业PMI只有29.6%，与1月相比下降24.5pp；制造业PMI为35.7%，与1月相比下降14.3pp；但3月以来各省复工情况快速改善，TOP10 GDP大省的规模以上工业企业复工率达95%。

3月6日，中央指导组成员、工业和信息化部副部长王江平表示，目前除湖北省外，全国工业大省规模以上工业企业开工率大多已超过90%，中小企业复工复产率达52%。

大湾区主要城市2月份楼盘成交面积下降明显，只有79.8万㎡，环比下降75.7%，同比下降64.1%；但是楼盘价格不降反升，整体上涨，环比上升6.5%、同比上升18.9%。

深圳、珠海、中山和广州的房价逆势上升，其中深圳和珠海的房价抢眼，分别环比提升20.19%和9.11%；深圳的成交面积也表现出比较强的韧性，深圳成交面积环比只下降38.39%，其他城市下降幅度都在66%以上。

疫情之下，线下售楼处“遇冷”促使房企纷纷转战线上，通过自建平台或与第三方平台合作，搭建线上销售，采取线上展示、VR看房、线上咨询和预约等方式吸引客户。

从2月单月的企业线上销售效果来看，一些房企已取到了不错的成绩，恒大销售金额居行业榜首。

从客户对楼盘的评论数据来看，客户对物业类型、企业口碑和楼盘设计的关注度，明显高于去年2月份；其中，对物业服务的关注度尤为明显，同比提升127.1%。

从客户的具体评论来看，客户逐渐意识到物业的重要性，在大众传统的认知中，物业管理只是购房的配套而已，但是经过此次疫情之后，结合疫情期间不同物业的不同表现，置业者更加清晰的认识物业的重要性。

防疫期间物业服务成了各房企宣传的重点，从1月31日开始，与物业相关的报道快速提升；2月21日达到峰值，报道数量达237篇。

报道内容主要以物业抗疫行动为主题，既体现出物业为业主着想，保障业主安全的服务使命，又体现自身的专业能力和服务水平，从而塑造房企、物业和楼盘的品牌形象，提升客户的购买意向。

与商品房住宅市场相比，疫情对土地市场的冲击相对较小，2月大湾区成交面积为18.2万㎡，环比下降26%，同比下降11%；而成交均价不降反增，2月成交均价为12384元，环比上涨18%。

2月广州成交地价大幅上升，环比增长175.0%，其次是珠海和惠州，分别环比上升21.0%、15.0%；佛山和肇庆成交地价环比较大下降，特别是肇庆环比下降78.8%；2月广州成交了3块地，分布在白云、荔湾和南沙，其中荔湾的成交楼面价达37215.7元，折算后溢价率达45.0%。

今年以来，为应对疫情对房地产市场的影响，截至目前，地方政府接连在供给侧和需求侧密集出台房地产行业扶持政策，以提振市场信心，保障房地产市场的平稳运行。

本次疫情可以说是“危中有机”，应用经典4P模型结合当前的实际情况，我们认为房企可以有以下策略：产品“健康化”、价格“人性化”、渠道“线上化”、营销“互动化”。