明源云高宇：地产行业正从增量往存量转变，“数字化”是未来资管致胜的重要一步

过去二十年来，源于诸多红利刺激，中国房地产增量市场获得了长足的发展，但也招致越来越紧的政策调控靴子落地，并波及到存量市场。

但增量的效益是单类性、第一性的，而存量则是综合性、复始性的。调控的表层意义是管住增量房价，深层意义是激活存量资产。

另一方面，在消费升级、政策支持和企业转型等诸多因素的影响下，不少房企开始前瞻性布局探索、围绕转型“城市运营商”的战略导向，发力存量市场、创新业务布局，力争打造自身增长的“第二曲线”。

与增量市场规模分化的现状相比，在存量领域，大多数房企还处在同一起跑线，这也给了许多房企“弯道超车”或是“直线抢跑”的机会。

基于“美好生活”或“城市运营”等战略，诸多大型开发商和房地产基金纷纷进入存量改造这个领域，包括万科集团、首开地产、高和资本等。面对亟待更新的城市，抢占核心资源，盘活存量物业，实现资产增值，成为了商业地产的核心发展路径。

谁能快速调整商业模式，建立核心的资管竞争力，就必然能在新兴市场中获得先发优势，顺利迎接全新的行业分水岭。

明源云创始人兼董事长高宇认为：行业从增量往存量转变的趋势正在逐步形成，明源云也紧随时代脉搏，洞察行业需求，提前开始了存量市场的服务布局。

截止目前，明源云已有近百人围绕存量市场，设立了资管、公寓、物业等系统研发团队，在全国超过20个城市均部署了服务于存量市场的本地化团队，战略方向与执行态度相当坚定。

从行业格局来看，不仅仅原来服务于增量市场的各路玩家纷纷杀入存量领域，更吸引了众多跨界创新企业和国内外的资本金主抢滩登陆，未来的市场空间极具想象力。

四大红利加速推进存量市场快速发展

明源成立于1997年，在那个IT建设非常匮乏的年代，为地产开发商提供ERP软件，20年的时间，已服务了超过5000家开发商。其中，前100强的地产企业，9成以上都是明源的客户。

而随着云计算、SaaS的兴起，明源也开始推陈出新，尝试打通上下游供应链做采购平台，尝试公有云按SaaS订阅收费等新模式。

从2017年开始，明源逐渐从增量市场开始向存量市场延伸，推出“明源云空间”旨在帮助解决地产商后端的资产运营问题；并助力企业建立跟客户的直连，以更好的洞察需求和响应服务。

高宇告诉i黑马＆数字观察“明源云从1999年成立，至今已经22年，我们大概从五六年前开始关注存量市场，一方面，我们长期合作的客户（具体指开发商）逐渐开始持有一些物业，需求不断上升，这促使我们开始往这方面探索，想做些事情，帮助他们做些租赁或物业管理方面的事情。

其次，存量市场并非都是开发商玩家，以链家为代表的二手房交易市场，就是一个巨大的存量市场。增量市场每年十几万亿的新房交易，第二年开始都会转化为存量市场的盘子；常年积累下来，整个存量市场已超过两百万亿的市场规模，相当可观。

当时我很受刺激，这一波一波的收割的韭菜，都会进入存量这个大池子，而且还会不断变大。那时候，我们就开始探讨，应该从什么维度切入存量市场最好？一直到3年前开始正式启动，向存量市场延伸。”

简单来说，存量市场是指，任何资产一旦建成（包括城市、道路、管线、高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，随着建筑生命期的增加，内在的商业价值也是要重构和创造的。

明源地产研究院副院长、存量研究首席专家黄乐表示，房地产行业主要有两条主航道，其中一条是增量市场，也就是以住宅为主的新房交易市场。从全球的城市化率及地产发展规律来看，这条航道在未来的十年到十五年内必然会遭遇到天花板。

但相反，存量市场却会如火如荼的持续发展，也会给未来的众多产业带来很多全新机会，这对于房企增长而言是必须要开始思考的“第二曲线”。

特别是很多国企和城投平台，他们手里握着大量重资产，如何让这些资产焕发出新的价值来，这是我们要去思考的。

黄乐认为，带动存量市场发展主要有四方面的行业红利。

第一，新时代的经济特点。现在处于消费升级的时代，以2017年为例，根据相关数据统计，整个社会消费的零售总额达到26.63万亿，其中20%是线上的，80%是线下消费，这就给线下商业载体带来大量机会。

“现在社会消费主体是年轻人，消费理念和逻辑全部发生了变化。此外，人口结构的变化，老龄化的银发经济，带来旅游及康养等新机会，这都是新时代的经济特征，给我们行业的存量市场带来的新机会。

第二，城市化率的差异。未来全国各类湾区的发展、不同的城市化率之间差异等，都给很多有眼光的企业带来更多投资机会。如果有眼光，可以提前布局，不要等到大家都疯抢时再去拿资产。未来的存量甚至增量都会存在许多机会，但这个机会一定是结构化机会，需要我们去理性判断、科学分析。

第三，政策的导向与红利。当前的政策导向鼓励引导产业向实体转型，特别是随着住房供应结构的调整，让闲置物业焕发新生；包括土地调规、租购同权等政策出台后，都给存量市场带来很多创新的机会。

第四，资本和地产加速融合。特别是在当前面对全球经济不确定的环境下，外资均看好中国经济的而将中国资产当作稳健标的的首选。再加上各类金融创新及险资金主的入场，为存量业务提供了长提的资本支持。

而资本优化后，如何利用资本来实现资产的进一步优化，以达到资本回报的诉求，又分为两方面。

在资本层面，通过数字化打通资本与资产端，将资产运营数据清晰化、可视化、透明化，提高资产的公信力。

“我们原来管叫拿地-供应链-建造-销售叫增量市场；而在新房交易之后的所有业务都管它叫存量市场。其实长租公寓、写字楼、零售商业、产业园区、物业管理、城市更新等这类业务都属于存量市场。

特别是物业及社区服务领域，很多房企更是以业主为入口，搭建平台，解决用户所有的衣食住行娱购游等增值服务；或者有些社区自己做不了业主服务，就通过整合第三方平台来提供垂直服务。

存量和增量不一样，增量的收益主要是靠卖房子，而存量因为企业的业态不同，收益类型更加多元化，但无论如何，做存量归根结底还是要看坪效，因为做存量最大的赚钱来源是重资产的资产升值收益。”黄乐说道。

资产管理是存量市场数字化的第一步

i黑马＆数字观察了解到，根据相关数据统计，目前，全国房地产存量资产约250—300万亿——房地产巨额存量资产，蕴藏资产增值巨大空间。

高宇介绍到，目前，存量市场有三条线，第一条是资产运营管理。主要包括房企的各种业态，例如联合办公、产业园区、商业等，还有很多资产持有方、运营方负责的资产。其实，我们看到很开发商持有的物业资产，只是在存量市场中的一部分，还有国企、央企等大型集团拥有巨大的存量资产。

第二条线是指，在国家租售并举的政策下，企业有量的资产需要出租，而且是以住宅为主，例如长租公寓。第三条线是指我们经常接触的物业管理和社区服务，这也是存量市场，而且是巨大规模的市场，主要帮助社区和物业提供服务和管理的。

“目前，市场上的玩家都从不同角度切入存量市场，我们根据调研观察存量市场的需求情况，从资产管理的角度切入，做深做精，再逐渐切另两个角度，这是我们的打法和布局。”高宇说道。

不过，对于地产企业而言，增量的产销模式与存量的资管模式差异很大，新的业务领域在资金需求量、回报周期和收益模式等诸多维度，都给企业提出了全新的需求，这也就给企业的资产管理带来了全新的挑战。

黄乐指出，首先，相比增量市场的单一销售性收益，存量市场的收益模式更为多元，既有物业费、租金以及各类增值服务等经营性收益，也有通过资产升值所带来的的资产增值型收益，甚至还有通过投资股权等资本运作而获得的资本性收益。

特别是经营性收益和资产增值性收益，二者是众多房企管理优化和数字化转型期望达成的首要目标，未来也将成为各类专业机构的看家本领。

其次，管理要求也从粗犷的总包管理向精细化的资产运营管理转型。相较于增量市场的销售业务，存量不动产的经营业务，要求房企具备更加细腻的管理能力。

从大宗交易退出的角度来说，房企未来将要面对的是机构而非散户，如果基础资产的收益要求不达标，精明的资本机构绝对不会接盘。

从目前的行业现状来看，资产管理能力亟待提升，企业间差距很大。例如，以常见的写字楼业态为例，在当下的中国市场，如果净运营收入能高出1千万，那么资产价值就有可能多出2亿之多，在这2亿的估值差距背后，体现出的正是企业资产管理专业能力的价值。

同时，高宇也总结了传统资产管理的存在的痛点：首先，无论是央企、国企还是其他拥有资产持有方也好，很多企业都不清楚自己有多少资产，有多少种业态，权属状态如何；这里面还涉及到商业街的铺位摆设、空间面积等问题，很分散；为了避免国有资产流失，需要仔细盘点清楚。

“把资产盘点清楚，看起来很容易理解，容易做，但真正做起来，对很多大型企业来讲是很复杂的事情，同时，这些资产还在不停变化，可能有的出租了，有的卖掉了，有的新划拨进来等等。所以，数字化是存量资产管理的第一步。”

其次，是关于资产运营的方面的问题。企业客户将自身物业资产出租给谁、租金水平如何、租金的回收情况、变化情况、以及空置率等等，这些均涉及到资产的回报等问题，非常复杂繁琐。

同时，这些资产还存在着众多组合类型，例如，一层楼可以组合成十间租出去，一间也可以租出去，这里面更多涉及是资产的回报，管理起来更为复杂，如果按照传统的人工管理，资产规模只要稍微大一些，就很难管好，管理效率降低，管理成本上升。

“从未来来看，我们未来希望把这些资产相关的数据都放到云端去，比如这栋楼到底值多少钱？或者这栋楼当时建的时候地价是多少？建筑成本是多少？

其实，这些都不是最重要的，最重要的是这栋楼的相关资产，出租的情况怎么样？每年的租金回报是怎么样？租金的过去五年的持续增长情况是怎么样，有没有下滑？空置率的变化情况怎么样？这些因素会决定了这个资产的价值。

我们希望构建各类存量资产的基础设施，可能五年后、十年后，银行来评估这个资产的价值的时候，这些数据有一个模型，把模型建好就行，把关键指标放进去，一看就知道这个资产值15亿还是13亿。”

总的来说，资产管理能力的差距，不仅体现在团队素质和运营能力上，还很大程度地与是否具备精细的管理水平息息相关。

特别是随着互联网基础设施的日益完善，以及物联网和大数据的广泛应用，传统业务的线上化、传统流程智能化、传统报表的数据化和传统决策的智能化，更是为管理精细化提供了更大的空间。

值得一提的是，根据城智更新研究院张书博指出，目前，我国正处于高速城市化的阶段，服务业扩张步伐加快，消费市场的结构在不断发生新的变化，一方面是随着居民可支配收入的不断提高，市场规模得以扩大。

另一方面是随着互联网技术的发展，居民的消费模式发生了明显改变。而对于资产管理这一理念，其核心在于物质空间建成后的持续经营管理。资产管理是一个长期过程，面对不断变化的市场，商业地产如何转型是企业未来发展的关键。

城市更新为商业地产转型升级提供了一个新的机会。从资产管理角度来看，城市更新给商业带来的机会包括五个方面：

   第一，空间功能的改造，能够带来现金流的提升，进而提升物业价值。

“城市更新是资产的重新规划设计的唤醒，新生命周期的过程。对存量资产的在定位、再审视到资产的重新投入市场并实现资产增值、以及投资回报最大化，可以说城市化更新进程中的每一项工作都是围绕资产的优化和升级。”

资产管理坚持自己做，并且做重

整体来说，明源云空间专注存量资产智慧空间解决方案，赋能存量资产客户提升商业市场资产价值。包含云资管、云物业、云公寓三大部分，其中云资管是明源云在存量市场布局的重点。

云资管主要核心聚焦三大能力：资产管理中心赋能盘清资产，识别资产优劣，防止资产意外流失；资产运营中心搭建数据化运营决策体系，帮助全业务在线化提效；客户服务中心为资产树立互联网品牌形象，全面改造升级服务体系，从而达到让资产提速增值的目的。全资产管理流程利用数据智能助力理性决策，即把资产盘得清、盘得活，让资产收益一目了然。

目前云资管的管理项目覆盖写字楼、创意空间、园区、专业市场、底商、购物中心等业态，为多业态资产客户提供运营智慧管理方案，驱动存量资产价值新增长。

总的来说，明源云在SaaS产品化将坚持走标准化道路，未来产品将通过敏捷迭代的方式实现持续更新及优化。

“我们整个产品形态是以SaaS模式为主，提供标准化产品。不过从SaaS未来趋势来讲，必须要支持个性化，这是必然，如果所有人都一样，这不现实。

这个个性化就通过一个是业务层的抽象，可能是业务要足够抽象，抽象完了看是一套系统，但是可以支持不同的应用模式。在这一层，我们已经建了PaaS层，PaaS可以足够颗粒度的可以支撑、构建不同的应用。

再从平台架构本身来看，明源云从最底层来讲是开放架构，任何一个租户可以在此基础上，通过API接口，对接给生态合作伙伴，来满足客户更高级、更个性化的需求，通过不同的逻辑来满足。”高宇说道。

高宇还指出，针对存量市场的布局策略，资产管理这部分的软件坚持自己做，一定要做重。而云公寓、云物业这两部分会自己做一部分，其余会以投资或者合作，很轻量化的方式去做。

“我们看整个存量市场的基本逻辑是：第一，市场是不是足够大。第二，我们是不是擅长做这个事情，有没有优势。

如果这两个都不清晰，我们又不太擅长，我们找合适的团队去做就可以了。我们有一个小的投资团队，专门去看这些赛道的相关情况，有好的我们就跟他们谈，有技术上的资源，行业的资源等等嫁接给他们，帮助他们在这个小的赛道里面做得更好。

比如公寓SaaS软件部分我们自己做，但我们也投资了一家做公寓智能化产品的企业，专门是做公寓里面的智能门锁、水电表，包括安防、Wi-Fi等等，这类硬件的业务交给伙伴们来做。我们擅长的是公寓的资产管理，公寓租户方面的分析是我们不擅长的，也由这个团队来进行。”

再谈到，明源云开始从增量市场转为存量市场，从技术角度上看，或者从技术能力上看，我们做了哪些调整？

高宇表示，我们在存量市场是借助我们过去这么多年积累的技术，主要是云上的技术，充分借助。例如，借助大数据管理平台（DMP），开放四层自定义能力，可以支持开放数据API、展示自定义。

再比如，产品与明源云ERP、SaaS系统集成的云运维服务平台，提供7*24小时的用户自助与机器人应答服务，还提供环境监控、应用巡检与数据巡检等高效运维工具，实现系统可持续运维。同时，产品还提供基于用户场景视角的在线视频培训服务，帮助用户持续学习。

其次，存量市场会涉及很多硬件设备，这是我们不擅长的，我们需要加强和智能设备、智能硬件厂商的合作，把接口规范全部定义好，确保客户一上来的时候我们就可以接通了。

“存量市场会涉及到产业园区、社区、写字楼、停车场设备、监控、安防等都需要大量的硬件设备，做数据的交换。我们也在积极在这方面做一些投入，思考怎么基于数据化把软硬怎么结合起来，并且打通。”

规模很大，但真正被数字化的连1%都没有

“从整个市场来看，国内存量市场规模很大，几百万亿的市场体量；但以资产管理而言，真正被数字化改造成功的部分连1%都不到，整个市场还处于早期阶段，机会非常多。

但从客户的角度来看，对资产管理乃至存量市场的认知还处于跨越鸿沟的阶段，对全新管理模式比较感兴趣的这批客户，还是相对小众。

但是，整个市场发展速度会远远超过我们当年做开发商市场的发展速度，因为移动支付、5G等全新技术带动下，会再次加速整个社会的互联网化潮流。

总的来说，这个市场是巨大的，但确实需要有一个过程。我们作为一个企业来讲，要不断根据市场的变化或者客户应用的情况来不断调整我们的投入规模、投入速度，现在我们对于资管是最看好的，而且客户需求也很旺盛，我们就快速的加大投入，在各个方面提速。 ”高宇最后说道。